庄园是什么样子呢？庄园立足于自然村落，没有人口聚居就难以成为庄园。而在一个村庄中，房屋、土地、人口是主要的构成因素。领主那相对较为高大漂亮的住宅和农民的低矮灰暗的房屋构成庄园的外观，一般领主的住宅与农民的房屋并不毗邻，而是有一些距离，或者一条小溪，或者一小片树丛，或者一条小的街道将它们隔开。庄园中一般还有一座教堂，它是最为突出显目的建筑，也是村庄的中心和大家生活的中心。以村庄为中心向外延伸，村庄的外形表现为极其明显的不同层次，先是领主、农民的房屋宅地，它们多为篱笆围起；其次是离村庄较近的耕地，它们往往以条田的形式分布于村庄的周围，根据庄园耕作制度的不同而以两片大田或三片大田存在，或种植大麦、小麦或休耕养田；再往外是草地，一般位于水源附近，庄园所需干草即出于此；与草地位置相近或者更远一些的是牧场；最后是森林和荒地，也是庄园的外在界线，荒地森林在最外围与其他村庄或庄园相接。这些外形特征从何而来呢？许多学者认为是农村公社的诸多特征演变而成，也有人认为是领主在新垦土地时有计划地建立安排的结果。两种情况可能都存在，但应以农村公社的特征更为突出。
庄园结构的最基本的要素是土地和人口的结合。没有土地，人民无以为生；没有人民，土地不得耕种。土地又分为领主自营地和农民份地。
自营地是领主自己直接管理经营耕种的那部分土地。以领主的宅地为中心，耕地、草地、果园、菜圃等在周围围绕。有时也包括荒地和森林。自营地的大小因庄园的不同而不同，并且随时间的变化而变化。早期如巴黎圣日尔曼修道院的大庄园其自营地面积可达250公顷，而中小庄园如圣彼得修道院的自营地仅只有25公顷，相差悬殊。英国13世纪大庄园上领主的自营地平均为416英亩，中等庄园上为232英亩，小庄园上为92英亩。并且自营地总处于不断的运动之中，越到后来自营地越小，这是自营地在各种力量作用下解体分化的结果，如向教会或其他宗教团体的虔诚捐献、在继承人中间的分割、作为封地和请地而赐予下属。自营地中的果园、菜圃之类可能为篱笆或栅栏所圈围，但耕地多以条田的形式散布于村庄的几块大田之中，而很少连成一片。虽然，自营地所占耕地多数是较为肥沃的土地，但集体共耕的原则使之与农民的份地交错分布。
农民份地是农民从领主处领有的小块土地，该土地的所有权归领主，农民只有使用权。农民死后必须归还给领主，也可以继承但必须交纳相关的费用。农民份地在各国有不同的称呼，法国称曼苏斯、英国称海德后来称维格特。德国称休夫，虽然叫法不一，大小也不等，但反映了西欧农民份地的一个重要特征：面积的基本相等。曼苏斯在法国的大小一般在13公顷左右。英国1海德标准为120英亩，但它是早期的习惯，后来以维格特为农民份地的称呼，它一般为30英亩。德国1休夫的标准面积为30摩根，合10.45公顷。这些数字反映的是农民份地的一般规模及其平等性。与领主的自营地一样，农民份地也是分成许多的零散的条田与其他人的土地交错分布，有时一户份地会由几十块条田组成。条田交错分布，农民的份地彼此相连，从外观上很难区分。农民份地按领有的条件的不同，分为自由价地和农奴份地，前者以自由条件领有，后者以不自由条件领有。
农民份地与自营地的大小比例一直为学者们所关注，因为该问题既可反映庄园上劳动力的来源及使用情况，也可揭示自营地经营的方式和性质。农奴份地比例越高则庄园使用农奴劳动的比例越高，反之则越低。自由份地比例越高则庄园对农奴劳动的依赖越低，而对雇佣劳动或其他劳动依赖较多。同样自营地比例越高，则其对农奴劳动或自由劳动的需求也就越高，反之则越低。这些数字实际上反映的是庄园到底能否都称为劳役制庄园，当时的社会是否可以称为农奴制社会的问题。科斯敏斯基的研究证明在13世纪英国中部地区，自由份地是不容忽视的一支力量，自营地和农奴份地比例则并不像人们想象得那样高：自营
地为32%、农奴份地为40%、自由份地为28%。而且许多地方自营地与农奴份地相比显得太大，则农奴份地并不能为自营地提供足够的劳动力，劳动力从何而来就是问题的关键。按科斯敏斯基的研究，在英国大庄园（1000英亩以上）的农奴份地比例远远高于中等庄园（500－1000英亩）和小庄园（500英亩以下）。下面的自营地、农奴份地与自由份地的比例很能说明一些问题：
大庄园20:51:23
中等庄园35:39:26
小庄园41:32:27
庄园越大对农奴劳动依赖越多，而中、小庄园相对较为高比例的自营地由于其中得不到足够的农奴劳动力故更多依靠临时雇佣工人。所以小庄园实际上在破坏着庄园制度的支柱之一——奴役劳动，同时也在破坏着庄园制度本身。
庄园的生产与管理
机构与管理自营地和农奴劳动被认为是劳役制庄园生产的两大经济基石。自营地的经营是领主的主要生活来源，他们往往亲自或委托代理人进行经营与管理。
12、13世纪西欧庄园的管理有了相当大程度的发展，这不仅体现在管理机构渐渐较为完善，而且表现为管理技术和制度的相当发展。在西欧各国的领主庄园有一支经过相当训练的管理队伍出现，他们在管理中渐渐发展出较为科学和有效的一套制度和方法，表现为分工更为细致，生产的安排更为合理，出现了较为精确的会计制度以汇总和安排领主的收支。于是，在不少庄园都留下了比较丰富的收支账目、调查记录等。为总结和推广生产与管理的经验，出现了不少的农书。农书的出现虽然不尽是庄园生产与管理的全部反映，却也真实地揭示了当时人们管理生产的愿望与努力。正是从这样的角度出发，一些学者将此时的生产管理的发展变化称为“管理革命”。
中世纪的庄园管理者阶层的构成不尽相同，一般高层的管理人员多是领主的亲属或有相当亲密关系的人，这些人未必受过多少教育，实际上具体的操作靠其手下的人员。较为低层的管理者负责具体的庄园自营地的生产经营事务，他们往往受过相当的技术和技能的训练，有相应的法律和经济知识，也有相当的管理经验。
大地产往往由几个甚至几十个庄园组成，对这些分散在各地的地产做总的管理和安排的人一般被称为总管。查理曼时期的《庄园敕令》中以及诸如修道院的地产册中，对总管的职责就有很清楚的描述。如监督庄园上的农活，处理好收来的各种农产品，为国王或领主提供食品和用具，发布国王或领主的命令，到处巡查等。到了12、13世纪，总管的职责仍然没有多少实质性的改变。总管仍是负责领主的全部庄园上的事务。他应该做的事情完全可称之为事无巨细。他黎明即起，到庄园各处巡视；他应管理犁队的土地犁耕、耕地的施肥和改良土壤、草地干草的对割、晒制和堆藏。种子的选购、农具的修理、谷物的打场和归仓、稻草和麦秸秆的堆垛、粮食的出卖、市场的行情……他还应看管牛马役畜、大小山羊、绵羊、公猪母猪等家畜的放牧、交配、产崽；他当然更应该督促庄园上的大小管理人员各司其职，督促庄园上的奴仆雇工进行生产。管家是庄园的直接负责人，他无须凡事征求领主或总管的意见和指示，许多事情由他拿主意。因此管家的能力和智慧直接决定庄园经营的好坏，也决定管家自己的命运。若遇事一筹莫展，全无主见则形同虚设；若损害领主的利益、行为不检点，则应该受到处罚；若对庄园农民役使太过、剥削过重则又激起农民的反抗甚至恫吓、辱骂和殴打。所以管家一职不是那么好当。当然由于能够从领主处领取相当高的工资，加之在管理中得到各种实惠，故愿意做管家者不乏其人，并且他们多数是贵族出身，且受过一些教育。
管家可能是外来人，为加强庄园管理，故需要熟悉庄园情况的本地管理者的协助，这一职务就是庄头。“庄头应该是教区全体居民一致选出且一致认为是他们中间最好的庄稼汉和最老实的人。”作为最好的庄稼汉，他知道土地耕种的一应程序和技术要求，故能够使庄园上的生产顺利和有效地进行。他督促雇工干活，无论采取什么方式（或者以庄园长者的姿态，或者以技术权威的身份，或者威胁或者利诱），他若能使庄园的土地犁耕好、播种好、中耕好、收获好、储藏好就是成绩。他也要监督干活者，务必不使其偷懒耍奸，如他必须留心不许脱粒或簸扬的人偷偷摸摸往怀里、衣服里、靴子里、衣袋里或其他口袋里装粮食拿走。此外，照料牲口、准备饲草、粮食计账入仓、维修农具和房屋、查看沟渠等都是他分内之事。作为最老实的人，他往往对领主或其管家言听计从，充当领主监督和控制农民的角色，但庄头与庄园农民的关系总的来看是较为和谐的，因为他本人也是受领主剥削的人，一般庄头多是农奴出身，身上还有不少的义务甚至劳役，他与普通农民在感情上能够沟通。庄头的工作十分辛苦，但报酬却很少，有时因为不能完成领主征收税收的任务而不得不自己掏腰包，所以许多人对这一差事很害怕。
庄头之下还有不少负责具体事务的管理人员。负责巡视看管林地、耕地、草地，预防盗贼，监视干草的晒制的管理者，是庄园家畜围篱管理员。检查庄园一应明细账目，了解庄园的收人和支出状况，检查和弄清马、役畜、公牛、或其他牲口的死因的人员，是会计检查官。其他还有犁田汉、牧牛人、牧猪人、牧羊人、运货马车夫等管理人员，不过他们更像庄园的劳动者，而非管理者。他们中的许多人由主人供给饮食甚至住宿，在领主的严格控制之下，在法律身份上与奴隶相近。这些人往往与领主居住在一起，在某种程度上构成领主大家庭的一员，他们或者是家生奴隶的后代或者是农奴的子弟。他们有些奴隶的不自由的特征，也有自由人的某些特征。平时他们为领主做各种各样的家务活，如做饭洗衣、牧马放牛、盖房修屋以及挖沟排水等，农忙时节则为领主耕田耙地、割草运粮。他们中的许多人是有一定耕种技术的种田能手。他们实际上是领主长年雇佣的劳动力，其工资一般按年或季度来支付。他们吃住在领主的庄园，不时可得到领主赏赐的各种实物，年终还可以得到一年所应该得到的工资报酬。工资的高低按他们技术熟练的程度来区分，如住在法国波尼埃一领主家的23个人中，有12个人是犁田汉，他们每人每年除了食物还可以得到45－100苏的工资。除了住居在领主家内的奴仆，更多的奴仆有自己的家庭和不大的一块份地。他们白天在领主家中干活，晚上在自己家中居住，他们有一小块土地及房屋，离领主的住所不远，但土地不足以维持生计，所以他们的生活以工资为主。他们有些日工的性质，但又与领主有轻微的依附关系。
除了这种较为固定的奴仆之外，庄园的生产还依靠雇工。实际上在西欧中世纪存在大量没有领有份地或者只领有数量极少份地的农民。英国东部的亨廷顿、剑桥、贝德福德、白金汉等郡13世纪后期在园中少地农奴（只有5英亩及不足5英亩）占农奴总数的50%，而少地的自由农民所占比例为50－80%，这还不包括没有记录下来的无地农民。他们的份地往往不足以维持生计，于是只好以出卖劳动力来换取生活所需。这些无地少地的农民是庄园自营地经营的劳动力蓄水池。早期雇佣劳动多以中小庄园为主，到13世纪西欧各类庄园中不使用雇佣劳动的已经很少见了。甚至在英国最为保守的教会地产上，13世纪自营地的经营也多为使用家内奴仆和招募日工，而很少使用强制性的奴役劳动。在大陆，奴役劳动的作用也大为削弱。雇佣临时或长期的付酬工人成了自营地经营最为划算之道。付酬的方法在各地有不同，一般按时间有按日计酬、按周计酬或按年计酬。在法国伊黑贡的提埃里的自营地上，一般播种者按播种面积付酬，春天播种谷物的妇女每天可获4-6第纳尔，收割者可能既按天数，也按面积，也按合约计酬。而按收获量的多少计酬在今天看来很有特色，收割者将收割的第11捆、第15捆或第20捆作为自己劳动的报酬。冬天的打谷者则以打下的谷物或货币作为工资。于是我们毫不奇怪地看到每到收获季节人们就开始在山间平原季节性的迁移，去挣那临时的工资以养家糊口。
劳役制庄园的经营主要依靠农奴无偿的劳动，这就是劳役地租。一般领有全额份地的农奴每周要为领主服3日的劳役。农奴的劳役种类繁多，几乎生产的各个环节都必须以农奴的劳役来完成。土地的耕种是最主要的，农奴不仅付出自己的时间而且要预备耕犁、牛马、种子等一应的耕种所需的物品。从冬天播种、夏天中耕到秋天收割打场、将粮食运进领主的谷仓，一应环节概莫能免。此外还有割草劳役，农奴每年8月为领主在草地上割草，然后晒干储藏作为冬天牲口的饲草。运输劳役则是农奴以自己的牲口为领主装运粮食、肥料等。下面的农田耕作日程或许可以反映农奴一年四季为自营地经营而不断忙碌的情形：
1月、2月：犁耕土地、耙地、施肥、植树、建起篱笆；
3月、4月：春播开始、犁耕准备种冬小麦和黑麦的休耕地；
5月：庭院种植、挖壕沟、清除灌木丛；
6月：肥田、犁耕休耕地；
7月：晒制干草；
8月：收获；
9月：最后一遍犁耕休耕地；
10月：冬小麦播种、打谷、撤除篱笆；
11月：沤肥、家畜进屋；
12月：为豆类作物的种植而犁耕土地。
总之，庄园依靠农奴的劳动来完成农业生产。但是，不是所有的庄园都有足够的农奴劳动力供领主自营地的生产经营。许多庄园没有农奴份地也就没有农奴劳动，尤其是在12世纪之后，西欧许多庄园的劳役被折算为货币使劳役的重要性大为减轻。在许多地方货币地租正逐渐取代劳役地租而成为地租的主要流行形式，如在13世纪的英国，货币地租占主导和优势，劳役地租只占1/3，而货币地租占到2/3强，即使在劳役地租比例最高的东部诸郡，它也只占39%，肯特约克等郡则几乎没有劳役。
庄园生产与商品经济自营地作为领主直接经营的那部分土地，其主要目的是为满足领主个人及家庭的生活所需。无论教会还是世俗领主，他们所最为关注的都是基本的生活需要，如13世纪英国的一个文献所反映的那样，领主关心的是自营地上粮食的收获量、牛羊、鸡鸭、蔬菜、水果的供应，因为它们直接关系到领主到各庄园巡行就食。如9世纪法国的科尔比修道院的经营，不仅有普通的耕地，而且有专门的菜园、葡萄园、果圃、鱼塘，它们种植领主所需的蔬菜水果，甚至还有专门种植药用植物的园子。该修道院还有大规模的畜牧业，饲养鹅和母鸡。
庄园经营的主要目的是满足领主及其家人的生活所需，因此有着很鲜明的自然经济特征，但庄园从来就很难达到真正意义上的自给自足，它与外界有着紧密的联系。市场的波动同样牵动着领主及其代理人的心，领主鼓励农民及其他人来本地经商，也鼓励其庄园的管理者直接插手商业。哪怕是最歉收的年成，领主自营地也必然有剩余的产品进入市场流通。从地产簿记所反映的情况来看，封建经济具有某种程度的商品经济属性，存在着产品依赖于市场的经营倾向，并且地产越大其对市场和货币的依赖越深。11—13世纪人口的增加、需求的增长，更刺激了商业活动的展开，尤其是城镇的兴起。庄园生产越来越为市场价格
的变化所左右，庄园经营中的市场因素的作用日益显著和重要。12、13世纪谷物价格的上涨，刺激了许多大地产进行谷物的生产。英国和地中海是两个大的谷物贸易地区。温彻斯特主教地产的32个庄园，平均每年进入市场的谷物达13000蒲什尔，这几近自营地毛产出的一半，若扣除种子则其进入市场的谷物比例高达80%。这并不是个例外，如温彻斯特这般为市场而生产的中小庄园数量不在少数，尤其是在1300年以后更是如此。13世纪马歇尔伯爵的肯特庄园在1270－1271年的总收入为69英镑，而出售产品所得为53英镑，1305至1306年的总收入为94英镑，而出售产品的收入达81英镑。该庄园卖出的物品有牲畜、家禽、黄油、奶酪、家兔等，尤以粮食为最大宗，羊毛次之。在大陆法国、德国和意大利的某些地区，领主自营地为市场生产酒类的情形更加普遍，从莱茵河岸到卢瓦尔河到塞纳河到处是葡萄园，其中圈地生产者多为庄园领主或教会高级教士、富裕商人。
庄园的出租与重建领土自己不经营地产而将其交给他人经营耕种，自己收取一定的货币或实物地租，这种行为就是庄园的出租。出租庄园的行为可能很早就在西欧各国的封建领主的土地上出现和存在，如英国末日审判时代曾有这样的情形，但12世纪之后才渐渐蔚然成风的。教会地产是始作俑者。原因有三，一是当时市场产品价格过低而形成所谓经营无利可图的时代。而教会地产除了满足教会人士的生活所需之外，更大的方面是向市场出售产品以谋取利润。产品价格的下降，经营费用的增加，使教会地产经营殊少利润，出租就成了一个重要的解决问题的办法。二是教会地产大都相当大而且分散，有时其地产兼跨几个郡，造成管理上的困难。出租使分散的庄园归当地或其他人耕种经营，能得到有效的管理，领主的收益也会增加。三是名义上教会对其地产有所有权，但实际上土地多被控制在世俗领主手中。因为许多来自世俗人士的捐赠，土地虽然捐出，权力却没有。早先的地产管理人员可能还以教会人士为主，后来则随着地方世家大族的子弟渐渐渗入且控制教会地产，教会已经很难从地产上获利了，更多的财富流入地方领主的腰包。为此，教会或者以来邑、封土、请地的方式将地产暂时转让出去，自己征收一些货币或其他象征性的地租。而将庄园出租则更能解决有地产而无收益的问题。总之为了更好地管理地产，获得更多的收益，教会地产被出租了。当然出租庄园的行为不限于教会地产，世俗地产也仿而效之。
庄园出租的最重要的特征是整个庄园包租给一位承租者。该承租者在某种意义上是领主的代理人，他必须假定拥有领主召唤佃户劳动的权力，即他承接了领主在庄园上的所有权利和职责。所以包租庄园不仅仅是土地的承租而且是家畜、农具、房屋甚至农民劳役和其他义务的承租。简单地说，庄园只不过换了一个主人，其他一切都依然如故。这个新主人或者承租人往往被称为“租地农场主（farmer）”，他们的人员构成相对比较简单，或者是本已经在庄园做管家庄头者，或者是领主尤其是教会领主的亲属，或者是地方领主控制教会地产的代理人，或者是地方乡绅、教会僧侣。他们以固定的期限承租庄园，一般为一生或两代、三代。承租人在承租期间向庄园的主人交纳地租，地租租金一般是固定的，或分成，或定额，但都比较固定，分成制一般为对半分，也有租金与收成之比为1:3或1:4的；定额则是交纳一定数量的实物或货币。早期的地租多为实物，尤其是提供领主食物和日常生活用品，教会地产上对实物的需求更为迫切。后来则货币地租占越来越重要的地位。12世纪的伊莱修道院、圣埃德蒙德的伯里修道院以及其他很多教俗地产的出租都采取收货币地租的方式。租金虽然是固定的但也并不是没有变化，在许多时候它也相当的灵活，领主总是尽可能地想方设法来调整和增加租金，如拉姆塞修道院在1086－1135年间庄园出租的租金增加了一倍。
出租后的庄园从整体上继承了原庄园的诸多特征，它的经营方式甚至许多的细微末节都几乎没有改变，虽然新主人会为它带来一些新的东西。其中最重要的是其封建性质没有改变，庄园的承租者仍然以剥削各类农民作为经营获利的手段，农奴的劳役仍然是庄园生产的主要力量。
教俗领主出租庄园显然是因为有利可图，但社会经济的发展使形势在1200年之后发生了变化。领主出租的只是庄园的使用权，可承租者却在不断努力以求将庄园地产变成世袭的地产，于是他们延长承租期限，或者到期不将庄园归还。租期的延长虽然为领主增加租金提供了机会，却也使领主对庄园的控制越来越弱。这种危险的存在不时提醒领主加强对出租庄园的遥控。1200年左右西欧各地的通货膨胀，对领主固定的地租来说是个灾难，以货币交纳的租金变得越来越不利于领主了。领主自然不甘心自己的利益受损，他们先是缩短庄园承租的期限，由最初的终生或两代三代减为24年、12年、9年、6年不等，以增强应变能力。短期租约显然有利于领主的不断根据市场而调节自己的出租政策。后来，更有许多领主将庄园收回，自己经营，于是他们从食地租者一变而成为经营土地的企业家。传统的出租体制为更为有效的经营体制所代替。领主或者将土地收回或者另开辟新的庄园或者增加自营地的面积减少佃户的份地面积，于是自营地经营又成为庄园的一大特色。领主对农奴的劳役要求也增加了，原先折算过的劳役又被恢复，出现了所谓的“领主的反动”。事实证明，此时自己经营土地不失为增加地产收入的一个办法，如英国伍斯特地产上的收入，1066—1212年为每年250—350英镑，13世纪60年代末年收入增至600英镑，1290—1313年间更增至每年1200英镑。然而随着14世纪经济的衰退，庄园的自营地经营又变得无利可图，农奴也逐渐获得解放，庄园最终走向解体。如英国学者米勒和哈切尔所言：“那典型的由庄头直接经营和管家监督的庄园、那能带来地主经济繁荣且一如一个等级官僚体制的制度必定不能成为中世纪农业的持久景象”。
作为行政司法机构的庄园
领主与领主权在西欧封建的原则下，一块封土就是一个独立或半独立的社会经济实体，领主除了经济的特权之外，还享有行政及司法的特权。对封土上的土地和人民实行全面的统治就是领主权。这种领主权是公权和私权的统一，是公法和私法的统一。一块封土上的经济所有者，就是政治上的统治者对当地的居民有行政管理和司法审判的权利。庄园作为领主封土的全部或一部分，自然而然地享有了封土所应有的各种权利。领主权有不同的类型，一般多集中在两个主要方面，土地的领主权和禁用权。前者指来自土地的各种权利，因为土地为领主所有故其能够按自己的意愿来安排土地的经营，他也能利用土地上的劳动力进行生产。这就是上述的庄园的经营与管理；后者则来自对土地上人民的统治权，与封土上的特思权或豁免权相类似。领主将其权威强加于他所统治的整个地域，他也就能够使土地上的依附农民承担附加的义务。严格说来领主的这一权利来自于他在本地区的政治和军事权威，来自他强大的势力，所以又可称其为地域领主权。其中以地方堡主的权利最为突出，在早期它与禁用权基本相一致，但后来堡主渐渐丧失其优势与垄断，其他贵族也获得了禁用权。禁用权的具体内容因时因地而有不同，一般包括磨坊、烤面包炉和榨酒器等的禁用权，即农民只能到领主的这些地方去磨面、烤面包和榨酒，不能自己建立类似的东西，领主则从中收取费用。而最重要的禁用权是地方上的人民必须出席领主法庭的诉讼，有案件都要在法*进行审理而不能到其他领主的法庭。这并不是说领主有多么仁慈，多么关心其管辖下的农民，或者他们想为人民主持公道，而是他们想获取更多的罚金。出席领主法庭者要向领主交纳罚金，所谓“司法中有大钱”由此而来。
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